沪轨交第二环线：带动外围发展促进楼盘分级加速

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2015年11月09日

　　日前有消息称，上海（楼盘）正研究制定轨道交通“第二环线”的相关方案，环线可能不是一条实体环线，而是由几条轨交拼接成的“虚环”，核心是在中环附近形成一个和各条轨道交通换乘的线。目前上海地铁的设置，多为从外围区域通向市中心站点实现换乘，就是说，需要从某一外围站点去往另一外围站点的乘客，先要到市中心站点，乘客会花费较多时间在路途上。建设“第二环线”的初衷，就是减轻中心城区客流压力。
　　畅想一：促进楼盘分级加速
　　临近中环线两侧的热点区域有很多，同时也存在很多“地铁空白”区域。假设未来“第二环线”中有一段是从“11号线李子园—>14号线真光路—>13号线祁连山(600720,股吧)南路—>2号线淞虹路—>10号线龙溪路—>9号线漕河泾开发区”之间建设环线，即为地铁沿祁连山路、祁连山南路行驶，与在建的14号线交汇。
　　等到临近14号线地铁开通的时候，次新房的价格会有明显提升，届时将与老公房的价格拉开明显距离。另外，如果上边假设的“第二环线”方案于近期坐实，将会再次刺激楼盘价格提前上涨，中端、低端项目的价格差将会提前向其他地铁成熟区域的房价比例靠近，不同层次的项目分化会更加明显，所以现在投资这样区域中的次新房项目，未来一定会有不错的升值空间。
　　畅想二：促进办公发展升级
　　13号线祁连山南路—>2号线淞虹路之间的地带，是上海虹桥临空经济园区，目前已建多家总部办公基地，因为企业入驻后可享有临空区税务政策优惠，所以吸引众多名企汇聚。目前人们集中至虹桥火车站、虹桥机场交通枢纽换乘地铁，会加重这两个地方的客流，人多拥挤将使得换乘感受大打折扣。假设“13号线祁连山南路—>2号线淞虹路”之间建设环线，可以考虑在两站中间加设一站，实现分流，也会让本市的乘客方便很多。
　　虹桥临空经济园区规划的各种配套，目前看来属于对内服务，而未来若形成规模，再加上地铁带动人流聚集，或会转变为开放型配套，自成商圈体系。届时，周边楼盘的入住率、置换频率也会增高，楼市、办公、配套、交通同时发展，相互促进。
　　畅想三：优化热点区域交通
　　目前，上海中心城区明显偏向西北，东南部则有待发展。假设“第二环线”中有一段是从3号线大柏树—>10号线五角场—>8号线翔殷路—>12号线复兴岛—>6号线博兴路—>2号线广兰路之间建设环线。
　　那么从虹口、杨浦出发的乘客则不必像以往一样需要换乘多条线路才能从2号线陆家嘴(600663,股吧)站绕至浦东，届时前往浦东机场将会更加便利。值得注意的是，上海机场(600009,股吧)表示浦东国际机场三期将于11月动工，目标是建设世界级枢纽机场，那么建设轨道交通就是其中重要的一环。对于前滩来说，已有11号线、6号线、8号线三条地铁，实际上在东方体育中心附近不缺地铁。“第二环线”可以建在中环外侧，连接闵行1号线莲花路和11号线三林站，并在中间加设几个站点，比如在三林路渡口附近加设站点。未来梅陇、长桥和三林区域都可以得到更方便的交通。
　　外高桥自贸区，也是浦东未来深度发展的重点之一，但与中环线还是有一定的距离，对于自贸区，除了需要中环线地铁方便在其他区居住的人来此上班，更需要的是从中环附近的站点，加设线路引入外高桥(600648,股吧)内部来，减少换乘的麻烦。沿中环线，从浦东大道至锦绣东路一段，其实已有在建的14号线，如果再建一条环线，可考虑在6号线博兴路换乘，也就是说，将新地铁建在中环外侧更靠近12号线的位置。如此，金桥板块的很多小区仅依靠6号线一条地铁的现状将得到巨大改观。
　　对于上海的其他区域，比如闵行的浦江镇一带，近几年因改造导入了大量人口，交通需求急剧增加。同时，闵行处于上海的正中心，轨道交通、公路都承担了很多四面八方的需求，南北向仅依靠中环线走车是不够的，考虑内外的双重因素，比如从10号线龙溪路到9号线漕河泾之间，建设与1号线平行的线路可能性很大。同时闸北大宁的交通情况也有待改善，但总的来讲，受中环地铁规划影响最深的将是上海东西两侧的大型的新兴地带。
　　权威点评第二环将打通上海地铁“任督二脉”
　　上海链家市场研究部总监陆骑麟表示：中环分担内环交通压力只是地铁建设的一个目的，从整体规划看，更多的是可以实现核心区外移，将发展重点、热点分散布局，同时同步发展，再以交通串联热点，带动外围区域共同发展。
　　“第二环线”的功能，还可以带动中环线两侧区域的发展。从房地产行业来看，中环线上目前已有地铁站点的区域，其房价其实已经达到了比较高的位置，和内环区域的项目的价格也已经比较接近，目前暂无特别突出的上涨机会。但从交通上看，相比市中心出行的方便程度来说，中环区域的交通成熟度还有待提高。如果“第二环线”地铁的规划落实，将会成为中环线两侧区域至关重要的提升机遇。届时，中环两侧一直无地铁站点的区域，将迎来整体发展的春天，同时带动房价上涨，成为未来上海楼市的新热点。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（转自东方网）